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樓市已經進入下行周期,想買房依然可以!

作者:h 發表日期:h 分類:

2018年到底應不應該買房?這是知乎上關注度非常高的一個問題。

可以明顯感覺到的是這幾年的房價大漲,讓太多人變得焦慮。平均月薪三千的小城市,房價紛紛過萬。現在到底買不買房,要不要再投資一套,會不會買在最高點?這些問題,困擾着很多人。

這篇文章我把這次房價上漲的整體邏輯跟大家梳理一下,並明確告訴你們現在到底要不要買房。

先簡單回顧下這一輪房價上漲始末。

這一輪房價的啟動時間是在2015年,合肥等地最先開始上漲,漲幅翻倍;一線城市中,深圳開始啟動,房價基本翻倍。

到了2016年,上海北京房價紛紛大漲,漲幅也是幾乎翻倍。

2017,2018,全國樓市啟動,這是一場有組織有預謀的房價大漲,用簡單的幾個字來總結這一輪的行情就是:全國人民喜迎房價翻倍。

到了2018年的6月底,有一個至關重要的消息:棚改一刀切,全部暫停。

這意味着,全國樓市暴漲的行情結束。樓市開始轉向,全國房價進入下跌周期!

注意,以上是大面上的分析。

中國太大了,大面分析不可能照顧到所有城市。所謂全國房價進入下跌周期指的是剛剛大漲結束的城市,而對北京這類從2017年就開始下跌的城市來說,房價已經進入回暖期。

為什麼會有這一輪的全國房價暴漲

時間要往前推到2008年,那一次4萬億計劃,國家大搞基建,之後房價大漲,但同時遺留下來的問題就是大量的商品房庫存。

房價大漲是因為貨幣大量注入經濟體,最後流入樓市,但同時地方政府賣出了大量的土地,聰明的開發商都在房價上漲周期結束後把房子賣光了,沒有把房子賣掉的開發商後來的日子都過的很苦。

當那一輪的樓市進入了下跌周期之後,開發商日子普遍不好過,房地產開始過冬。

地方經濟由於2008年的那一次拉動,形成了短期繁榮,而樓市進入下行期後,地方財政也開始過苦日子。

幾年之後,全國各地方的經濟形勢普遍變差。同時,大修基建的負面影響開始逐步顯現,全國樓市普遍累計大量庫存。

為了改變這一現狀,拯救地方苟延殘喘的經濟局面,於是,國家開始了一輪的去庫存運動。

這時已經是2015年。

如何讓老百姓把房子都買走呢?通過棚改,拆掉老百姓的房子,給一大筆錢作補貼,老百姓拿到錢只能去買房。

其實是貨幣定向進入了地方樓市,房價必然大漲

當房價上漲之後,必然有更多人去買房,買漲不買跌,又會促成房價的進一步上漲,最後我們看到的結果就是房價翻倍。

但大家要明確一點,那就是房價大漲的導火索就是棚改貨幣安置。

其實全國各地的情況不太一樣,有的地方翻了一倍多,有的地方也就30%,但對於大多數省會及各地級市來說,翻倍還是較為普遍的。

這個漲幅,一方面我們可以理解為參考一線城市漲幅,較為平均,樓市在全國有一個均幅通脹。

更為重要的因素在於,翻倍之後,如果再漲,地方經濟肯定就要出問題了。房價漲,地方實體經濟就會逐漸萎縮,實體經濟與虛擬經濟面臨脫鈎的危險,一旦脫鈎,必然是金融危機。

從大的層面考慮,肯定不能讓危機出現啊,所以在房價上漲過程中,國家雖然說控制房價,但沒有真正落地,直到房價普遍翻倍之後,各種約談,各種地方政策就都出來了。

跟大家透露一下,現在各地翻倍行情,其實都撐不住,但也不會有大危機出現,普遍回調是比較正常的。

最關鍵的問題,2018年到底要不要買房呢?

在這一輪房價上漲之前,其實很多城市的房價都有起碼五年的平靜期,有的城市像西安、重慶等,都是十年不漲。

在沉寂這麼多年突然上漲,其實地方樓市真實供需關係並不緊張,而打破這一局面的就是貨幣。

一旦貨幣注入停掉,上漲的基礎也就消失了。

目前,各地的樓市都開始降溫,繼續上漲的可能性幾乎沒有,適用於所有房價翻倍的城市。

所以,對於買房的人來說,今年大可不必着急。至少等到年底是沒有問題的。

那麼如何判斷自己所在城市的樓市情況呢?

很簡單,看二手房市場。多數的三四線城市都是小中介,多去詢問幾家,並且持續觀察一段時間。

把近期的成交速度,成交價格,與之前成交情況做一下綜合對比,這樣就能夠判斷自己所在城市的市場情況。

另外一個參考指標就是,中介店面數量是否大量減少。在樓市下行期,中介店面會大幅減少。

判斷市場情況一定要參考二手房市場,這是真實供需關係的體現。只要二手房成交不好,那麼新樓盤降價是早晚的事。

初出社會沒任何經驗之下迷茫奮鬥,都說人生最難的是堅持和時間,然而要想投資得到第一桶金還是得遵循市場規則,投資對大部分人來說就是穩定複利性增長,回報和預期多少會有差池但有三個並行的手段必不可少。首先是財經資訊需要了解到位,即相關的市場資訊提供全球性的金融市場狀況把握,資訊來源可通過報紙新聞和有關互聯網網頁得到,並結合國家動態和相關政策聞風識方向學會分析行情,在這些訊息中不可忽視樓市分析和匯率計算倆個關鍵點,金融市場可能在瞬間出現大的波動和轉折的。

中國城市非常多,各地的經濟情況不能一概而論,房價上漲的先後順序也不一樣。所以接下來我們就細分一下,講幾種情況。

率先完成大漲的城市,像北上深、南京、蘇州等。房價都有了一定幅度的回調,這些城市已經進入了平穩期,供需關係基本穩定,下跌空間基本上沒有了,完全可以放心買。

有些城市房價幾乎沒有怎麼漲,或是有一個小幅的上漲,也可以隨時買。

如果着急自住,比如說準備結婚需要婚房,那麼買房時完全可以先砍掉30%,如果沒人賣,就等一等。這一輪投資客很多,拋售一定會出現。

最後,對於三四線城市的房產,大家儘量不要投資。自己住的話就買,不住的話就別買。長期看,三四線城市老齡人口比例會越來越高,老齡化會越來越嚴重,年輕人紛紛去了大城市。這種消費人口的大量流失會是三四線樓市(經濟)的致命傷。

—— END ——

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