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楼市已经进入下行周期,想买房依然可以!

作者:h 發表日期:h 分類:

2018年到底应不应该买房?这是知乎上关注度非常高的一个问题。

可以明显感觉到的是这几年的房价大涨,让太多人变得焦虑。平均月薪三千的小城市,房价纷纷过万。现在到底买不买房,要不要再投资一套,会不会买在最高点?这些问题,困扰着很多人。

这篇文章我把这次房价上涨的整体逻辑跟大家梳理一下,并明确告诉你们现在到底要不要买房。

先简单回顾下这一轮房价上涨始末。

这一轮房价的启动时间是在2015年,合肥等地最先开始上涨,涨幅翻倍;一线城市中,深圳开始启动,房价基本翻倍。

到了2016年,上海北京房价纷纷大涨,涨幅也是几乎翻倍。

2017,2018,全国楼市启动,这是一场有组织有预谋的房价大涨,用简单的几个字来总结这一轮的行情就是:全国人民喜迎房价翻倍。

到了2018年的6月底,有一个至关重要的消息:棚改一刀切,全部暂停。

这意味着,全国楼市暴涨的行情结束。楼市开始转向,全国房价进入下跌周期!

注意,以上是大面上的分析。

中国太大了,大面分析不可能照顾到所有城市。所谓全国房价进入下跌周期指的是刚刚大涨结束的城市,而对北京这类从2017年就开始下跌的城市来说,房价已经进入回暖期。

为什么会有这一轮的全国房价暴涨

时间要往前推到2008年,那一次4万亿计划,国家大搞基建,之后房价大涨,但同时遗留下来的问题就是大量的商品房库存。

房价大涨是因为货币大量注入经济体,最后流入楼市,但同时地方政府卖出了大量的土地,聪明的开发商都在房价上涨周期结束后把房子卖光了,没有把房子卖掉的开发商后来的日子都过的很苦。

当那一轮的楼市进入了下跌周期之后,开发商日子普遍不好过,房地产开始过冬。

地方经济由于2008年的那一次拉动,形成了短期繁荣,而楼市进入下行期后,地方财政也开始过苦日子。

几年之后,全国各地方的经济形势普遍变差。同时,大修基建的负面影响开始逐步显现,全国楼市普遍累计大量库存。

为了改变这一现状,拯救地方苟延残喘的经济局面,于是,国家开始了一轮的去库存运动。

这时已经是2015年。

如何让老百姓把房子都买走呢?通过棚改,拆掉老百姓的房子,给一大笔钱作补贴,老百姓拿到钱只能去买房。

其实是货币定向进入了地方楼市,房价必然大涨

当房价上涨之后,必然有更多人去买房,买涨不买跌,又会促成房价的进一步上涨,最后我们看到的结果就是房价翻倍。

但大家要明确一点,那就是房价大涨的导火索就是棚改货币安置。

其实全国各地的情况不太一样,有的地方翻了一倍多,有的地方也就30%,但对于大多数省会及各地级市来说,翻倍还是较为普遍的。

这个涨幅,一方面我们可以理解为参考一线城市涨幅,较为平均,楼市在全国有一个均幅通胀。

更为重要的因素在于,翻倍之后,如果再涨,地方经济肯定就要出问题了。房价涨,地方实体经济就会逐渐萎缩,实体经济与虚拟经济面临脱钩的危险,一旦脱钩,必然是金融危机。

从大的层面考虑,肯定不能让危机出现啊,所以在房价上涨过程中,国家虽然说控制房价,但没有真正落地,直到房价普遍翻倍之后,各种约谈,各种地方政策就都出来了。

跟大家透露一下,现在各地翻倍行情,其实都撑不住,但也不会有大危机出现,普遍回调是比较正常的。

最关键的问题,2018年到底要不要买房呢?

在这一轮房价上涨之前,其实很多城市的房价都有起码五年的平静期,有的城市像西安、重庆等,都是十年不涨。

在沉寂这么多年突然上涨,其实地方楼市真实供需关系并不紧张,而打破这一局面的就是货币。

一旦货币注入停掉,上涨的基础也就消失了。

目前,各地的楼市都开始降温,继续上涨的可能性几乎没有,适用于所有房价翻倍的城市。

所以,对于买房的人来说,今年大可不必着急。至少等到年底是没有问题的。

那么如何判断自己所在城市的楼市情况呢?

很简单,看二手房市场。多数的三四线城市都是小中介,多去询问几家,并且持续观察一段时间。

把近期的成交速度,成交价格,与之前成交情况做一下综合对比,这样就能够判断自己所在城市的市场情况。

另外一个参考指标就是,中介店面数量是否大量减少。在楼市下行期,中介店面会大幅减少。

判断市场情况一定要参考二手房市场,这是真实供需关系的体现。只要二手房成交不好,那么新楼盘降价是早晚的事。

中国城市非常多,各地的经济情况不能一概而论,房价上涨的先后顺序也不一样。所以接下来我们就细分一下,讲几种情况。

率先完成大涨的城市,像北上深、南京、苏州等。房价都有了一定幅度的回调,这些城市已经进入了平稳期,供需关系基本稳定,下跌空间基本上没有了,完全可以放心买。

有些城市房价几乎没有怎么涨,或是有一个小幅的上涨,也可以随时买。

如果着急自住,比如说准备结婚需要婚房,那么买房时完全可以先砍掉30%,如果没人卖,就等一等。这一轮投资客很多,抛售一定会出现。

最后,对于三四线城市的房产,大家尽量不要投资。自己住的话就买,不住的话就别买。长期看,三四线城市老龄人口比例会越来越高,老龄化会越来越严重,年轻人纷纷去了大城市。这种消费人口的大量流失会是三四线楼市(经济)的致命伤。

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